Красивые места для строительства дома

Советы риелторов: как выбрать хороший участок для строительства дома

Участки без подряда (УБП) — самый распространенный и доступный формат загородной недвижимости. Он позволяет возвести дом по своему вкусу и в удобные владельцу сроки, нанять подрядчика или строить самостоятельно. Предложений УБП на подмосковном рынке очень много, и важно, чтобы участок оказался подходящим для строительства, юридически безопасным, перспективным и отвечающим потребностям покупателя.

В карточках «РБК-Недвижимости» — полезные советы по выбору места и участка, правильной оценке предложения и правовой документации.

НаправлениеГде искать участки без подряда

В Подмосковье УБП можно найти по всем направлениям, даже на престижной Рублевке. Но надо помнить, что чем популярнее и престижнее направление, тем дальше от МКАД будут такие предложения. На дорогих шоссе участки без подряда сложно найти ближе 25 км от Москвы. На бюджетных восточных и юго-восточных направлениях возможны подходящие предложения поближе.

МестоКак правильно выбрать район

Желательно найти максимум информации о месте, в котором находится участок. Насколько оно удалено от Москвы, по каким шоссе до него можно добраться, ходит ли туда общественный транспорт, далеко ли расположена остановка автобуса или железнодорожная станция.

Важно также, какие дороги ведут к самому поселку, реально ли подъехать к нему на машине в снежное время года — это особенно актуально, если вы планируете приезжать зимой. Стоит навести справки об экологической обстановке: нет ли рядом больших свалок, промышленных предприятий, крупных автотрасс, не планируется ли многоэтажная застройка. Для подстраховки лучше обращаться к градостроительному плану территории.

УчастокНа что обратить внимание при его осмотре

При выборе участка важен геологический аспект: если местность болотистая, а грунтовые воды залегают совсем близко, дом может просесть. Если недалеко от участка протекает полноводная река, это не только красиво, но и рискованно: в случае весеннего разлива земли могут подтопляться.

«Обратите внимание на геометрию участка: лучше, если он имеет простую форму и удачные пропорции: не узкий, не длинный, без изгибов, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Идеальная форма — квадратная. Также желателен ровный рельеф: участок со сложным рельефом — склоном или провалом — может интересно смотреться с точки зрения ландшафтного дизайна, но способен создать серьезные проблемы при строительстве дома».

НазначениеЧто можно строить на участке

Для строительства дома подходит не любой участок земли, он должен соответствовать целевому назначению. «Если это сельскохозяйственное назначение для личного подсобного хозяйства, то там нельзя строить даже забор, не говоря о доме, — рассказала руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «Киевский» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Если это сельхозземли, предназначенные для садоводства, то можно построить дачу, то есть дом для временного проживания. Построить дом для постоянного проживания можно только в том случае, если это земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)».

КоммуникацииЧто нужно знать о них с самого начала

Значимым моментом в приобретении участка с последующим возведением дома также является наличие или возможность его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Поэтому необходимо изучить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций или возможность подключения объекта к инженерным сетям в будущем.

«Советую не верить обещаниям, а смотреть на наличие коммуникаций по факту: покупателей нередко завлекают картинами прекрасного будущего поселка, а в реальности обустройство всех необходимых систем с многотысячными расходами ложится на плечи жителей», — советует директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор.

ЦенаЧто должно насторожить на этапе прочтения объявления

Обратите внимание на цену. Если она подозрительно низкая, нужно быть готовым, что коммуникации придется проводить самостоятельно (а это очень большие денежные и временные затраты), рекомендует Светлана Вольская.

«Насторожить должно отсутствие технических условий на коммуникации или то, что они просрочены — крайне велика вероятность, что все заботы по проведению коммуникаций все равно лягут на плечи покупателя, несмотря на обещания продавца», — отметила эксперт.

ПраваЧто нужно знать о собственности на участок

В первую очередь необходимо убедиться, что продаваемый участок находится в собственности. Если право собственности оформлено с января 1998-го по июнь 2016-го, то это доказывает соответствующее свидетельство, а с июля 2016 года доказательством является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«В большинстве случаев участок приобретается на основе договора купли-продажи. Однако бывает, что земля не в собственности продавца, а в аренде с правом переуступки. В таком случае может быть составлен договор уступки прав аренды. Важно понимать, что покупатель в этом случае становится не собственником, а арендатором», — отметила Светлана Вольская.

ОсобенностиКакие еще детали нужно выяснить у продавца

Необходимо уточнить, не наложен ли на участок арест или сервитут (право проходить или проезжать через него), не находится ли он в залоге. Для этого надо получить выписку из ЕГРН — эти сведения общедоступны. Также надо выяснить, нет ли за участок налоговой задолженности.

В кадастровом паспорте на земельный участок стоит обратить внимание на наличие отметок относительно прохождения газопровода, подземного кабеля, включения участка в водоохранную зону и ряд других моментов, оказывающих существенное влияние на возможность и законность строительства. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно также получить из обобщенной выписки из ЕГРН.

МежеваниеКак уточнить границы участка

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то ввиду отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. В таком случае перед совершением сделки следует требовать от продавца проведения работ по межеванию.

Источник

Важные моменты и нюансы при выборе места для строительства дома

Не секрет, что существование идеальных земельных участков, которое могли бы подойти покупателю по каждому из параметров, – это почти что утопия. В связи с этим при выборе места, где будет построен ваш будущий дом, так или иначе придется пойти на некоторые компромиссы. Тем не менее, подыскать оптимальный для своих запросов вариант – вполне возможно.

Что же нужно знать при выборе места под дом

Определяемся со сметой

Расходы на приобретение земельных участков могу считаться оптимальными, если они составляют двадцать-пятьдесят процентов от общих совокупных расходов на возведение коттеджа. Если вы попытаетесь сэкономить на покупке земли, вам придется ограничиться приобретением совсем маленького участка. В таком случае, какой смысл возводить дорогой коттедж? Если затраты на землю наоборот будут завышенными, – возникнет обратный вопрос – для чего нужен такой «убогий домишко» на территории большого элитного участка?

Определяемся с размерами будущих «владений»

Для того чтобы вести строительство в нормальных комфортных условиях необходимо обзавестись участком с площадью не менее восьми соток. При суперэкономном варианте можно обойтись и шестью сотками, но в этом случае при возведении коттеджа возникнет немало проблемных ситуаций. Если вы планируете постройку здания площадью более чем 350 квадратных метров, лучше приобрести участок размером более чем в 12 соток.

Определяемся с категорией земельного участка

Идеальной территорией для возведения загородных домов можно считать земли со статусом «личное подсобное хозяйство» или «индивидуальное жилищное строительство». В принципе, существуют еще варианты с садовыми и дачными некоммерческими партнерствами, но в данном случае надо быть готовым к ряду не очень приятных моментов. Во-первых, придется регулярно платить членские взносы и скидываться на «нужды» товарищества. Кроме того, могут возникнуть сложности с проведением коммуникационных систем и проблемы с получением прописки.

Иногда загородные дома возводят и на землях сельхозназначения – но это не лучший вариант (об этом в другом материале).

Итак, теперь разберем все главные ключевые факторы, которые надо учитывать при выборе места для своего будущего жилища.

О расположении

Разумеется, местонахождение земельного участка является одним из главных критериев выбора. Например, очень важно – сколько времени вы будете затрачивать на дорогу к месту работы, а также то, как далеко расположены ближайшие школы и детские сады. Стоит проанализировать фактор транспортной доступности (разные типы общественного транспорта). Обратите внимание на наличие или отсутствие вблизи от места больниц, аптек, магазинов и других социально важных объектов. Не забудьте также про такой нюанс, как эффективность функционирования мобильной связи. Ну и, конечно, большое значение имеет степень близости шумных и загазованных автотрасс.

О подъездных путях

Возможным подъездным путям, конечно, также стоит уделить повышенное внимание. Например, стоит сразу выяснить – расчищают ли дороги в зимний период времени? На этапе строительства очень важным моментом может стать возможность беспроблемного подъезда длинномерного грузовика к территории участка. В случае, если фура не сможет проехать, то в процессе строительства могут потребоваться дополнительные траты (перегрузка стройматериала и т.д.).

О форме и рельефе

Оптимальной формой для земельных участков, предназначенных для загородной застройки, считается прямоугольник с соотношением сторон – один к двум. В идеале ваше будущее сооружение должно располагаться, минимум, в трех метрах от границы с соседними участками и не менее, чем в 5 метрах от автодороги. Помещение гаража должно находиться не менее чем в одном метре от одной из границ вашей территории. Участки, где присутствуют серьезные уклоны, лучше не приобретать, иначе вы рискуете столкнуться с проблемой схода талых вод через ваши владения.

О коммуникациях

Для того чтобы обеспечить полноценную жизнь на загородном участке необходим, как минимум, доступ к водным ресурсам и электроэнергии. Если вы видите линию электропередачи, проходящую недалеко от участка, и освещенные окна в соседних домах – скорее всего проблем с электричеством не будет. Как правило, собственнику участка выделяется мощность от 10 до 15 киловатт – этого достаточно для обеспечения электроэнергией дома в 300 квадратных метров.

Стоит с самого начала поинтересоваться у владельцев прилегающих домов (если такие есть) об источниках питьевой и технической воды (скважинах, колодцах, их глубине и т.д.). Также рекомендуется сразу узнать о наличии или отсутствии газопровода. Если газ не подведен на данную территорию, лучше сразу разобраться с возможностью его подведения и ценой вопроса. Как известно вариант с газовым отоплением обходится многократно дешевле, чем варианты с дровами (в 4раза), и с электроприборами (в 10 раз).

Также не стоит забывать и об интернете. Не лишним будет сразу убедиться в наличии возможности подключения высокоскоростной разновидности интернет связи.

О присутствии растений и построек

Наличие старых построек или дикорастущих деревьев на территории участка может стать реальной проблемой и причиной серьезных дополнительных расходов в процессе стройки. Известно, что серьезные демонтажные работы обходятся недешево. Также надо помнить о том, что вырубать деревья, не получив специальный документ, – незаконно, это может обернуться серьезным штрафом.

О соседях

О том, насколько приятнее жить рядом с хорошими и адекватными соседями, – лишний раз напоминать не надо. Парочка скверных соседей способна серьезно «потрепать» вашу нервную систему, вплоть до того, что вы решитесь на продажу участка. Поэтому стоит присмотреться к окружающим вас людям.

Если говорить о конкретике, например, сразу выясняйте – нет ли у ваших соседей домашней скотины. В этом случае специфические запахи в вашем дворе гарантированы.

О грунте и грунтовых водах

В случаях, когда уровень залегания грунтовых вод выше двух метров, не стоит затевать строительство цокольного этажа. Теоретически это выполнимо, но расходы в этом случае будут очень внушительными. Если грунтовые воды залегают выше трехметрового уровня – устройство питьевого колода вряд ли будет возможным.

Важно понять, какой грунт преобладает на данной территории. Это ключевой момент для возведения фундаментального основания. В случае преобладания торфяного или насыпного грунта – не стоит выбирать данный участок для возведения дома.

Источник

Как правильно выбрать место для строительства дома

Определение места для возведения дома — одна из важнейших задач при освоении участка. От этого напрямую будет зависеть не только наличие проблем при строительстве, но и удобство последующей эксплуатации здания. Проанализируем все этапы такого выбора.

Правильно расположенный дом всегда радует хозяев

Подготовка плана участка

На сориентированный по сторонам света план участка нужно нанести его границы, подъезд, все существующие сооружения на нём и на смежных с ним землевладениях (рис. 1). Надо обозначить на плане природные особенности: характер рельефа (общий уклон, крутой склон, низину), не подлежащие сносу большие деревья, заболоченные или переувлажнённые места. А также — преобладающее направление ветров, ареалы раскрытия красивых или, наоборот, неэстетичных картин окружения. То есть всё, что в той или иной мере может повлиять на принятие решения.

Рис. 1. План участка в масштабе: 1 — дом соседей; 2 — хозяйственные постройки; 3 — подъезд к дому, проезд или улица; 4 — верхняя терраса участка; 5 — крутой склон; 6 — нижняя терраса участка; 7 — местное понижение рельефа; 8 — заболоченная территория; 9 — не подлежащие сносу деревья; 10 — преобладающее направление ветров; 11 — граница участка

Сначала на план участка нанесите все зоны, в которых строительство запрещено нормативными требованиями либо нежелательно (рис. 2). По существующим нормативам регламентируется обязательное исполнение следующих условий:

• полоса шириной не менее 4,5 м вдоль границы участка со стороны улицы, проезда или подъезда, обеспечивающая возможность организации защиты дома от пыли, газов, шума и просматриваемости помещений с улицы;
• полоса шириной не менее 3 м вдоль границ смежных участков;
• зона ветровой тени от хозяйственных построек и расстояние от построек для содержания птицы и скота не менее 4 м;
• ареал с радиусом не менее 2,5 м вокруг взрослых деревьев, не подлежащих сносу, для их сохранности в процессе строительства дома.

Рис. 2. Зоны, ограничивающие размещение дома: А — зона противопожарного разрыва между домами; Б — пограничная зона между участками; В — полоса защиты от шума, пыли, визуального просмотра с улицы или проезда; Г — зона высокого стояния грунтовых вод; Д — зона охраны больших деревьев; Ж — зона ветровой тени от хозпостроек

Следует придерживаться обязательных норм пожарной безопасности. Они различны в зависимости от материала стен дома. Материалыстен по классификации делятся на:

• А — негорючие материалы (бетон, камень и пр.);
• Б — та же основа, но с использованием деревянных перекрытий либо укрытий из трудногорючих/негорючих материалов;
• В — каркасные конструкции из древесины, горючих/трудногорючих/негорючих материалов.

В зависимости от класса горючести (А, Б, В) расстояния между сооружениями на застраиваемых территориях должны быть различными:

• сооружения класса А-А — не ближе 6 м, А-Б — 8 м; А-В — 10 м;
• постройки Б-Б — от 8 м, Б-В — 10 м;
• строения В-В — не менее 15 м.

К зонам не запретного, но нежелательного расположения дома можно отнести часть территории участка с высоким уровнем грунтовых вод, пониженные и заболоченные места — иначе возникнут проблемы дорогостоящей защиты фундамента и подвала дома от излишней влаги.

Если есть ограничения и рекомендации проекта планировки и застройки населённого пункта, их также надо нанести на план участка.Теперь, если исключить из территории участка зоны нежелательного или запретного размещения дома, выявится та его часть, на которой размещение дома возможно.

Выбор места для дома

Где же конкретно разместить дом на оставшейся территории: слева, справа, в середине, сместить ближе к центру зоны или, наоборот, отодвинуть к её границам? Основой для рассуждений на этом этапе являются задумки по использованию участка: его назначению, функциональной, планировочной и ландшафтной организации.

Если главная задача — максимально использовать землю для выращивания урожая, то дом экономнее разместить у границ зоны. Если же хотите использовать участок в основном для отдыха или для создания на нём необычных ландшафтных картин, то размещение дома должно быть подчинено этой идее. В любом случае при расположении дома следует учесть размеры тени от него на участок и выбрать такое его положение, при котором не будут затеняться солнцелюбивые растения.

Кроме того, на этом этапе следует зарезервировать место для возможного расширения дома в будущем: строительства дополнительных жилых или хозяйственных помещений, гаража, теплицы, зимнего сада или террасы.

Ориентация дома

На выбранном месте надо сориентировать здание (рис. 3) таким образом, чтобы создать наилучшие условия для проживания и использования участка. При этом необходимо учитывать следующие моменты:

• инсоляцию помещений: окна жилых комнат ориентировать на юг, восток или северо-восток, общие комнаты — на запад или, что менее желательно, на юго-запад, так как на этом направлении возможен перегрев комнат;
• наилучший обзор из окон и террас;
• удобство входа в дом и въезда в гараж;
• минимальную трассировку дороги и связей дома с участком;
• невозможность просматривать помещения с улицы и участков соседей;
• наилучший вид с улицы.

Рис. 3. Вариант расположения дома на участке: 1 — подъездная дорога; 2 — въезд в гараж; 3 — вход в дом; 4 — верхняя терраса склона; 5 — склон; 6 — нижняя терраса склона; 7 — терраса дома; 8 — сходы с террасы дома в сад; 9 — жилой дом; А-Б — ареал раскрытия вида с балкона и с террасы дома

Обойдёмся без проблем!

Очень часто незнание действующих ограничений оборачивается тем, что на приобретённом вроде бы неплохом участке поставить дом с соблюдением норм практически невозможно. Например, выясняется, что после исключения всех зон, не подходящих для постройки дома, от участка остаётся очень узкая или слишком маленькая часть, на которой уже нельзя расположить задуманное вами строение. Иногда это бывает полоска шириной всего 5–6 м!

Если вы всё же приобрели нестандартный участок (узкий, очень маленький, неправильной формы или на крутом рельефе), найти для него подходящий готовый проект будет очень непросто. Банк типовых решений такими вариантами небогат. Единственным решением в таком случае может стать разработка индивидуального проекта дома, подходящего для участка, либо адаптация более-менее подходящего типового проекта под нетиповые условия. Хотя и то и другое всегда в разы дороже, чем покупка подходящего готового проекта.

Источник