Современная эксплуатация многоквартирного дома

По каким правилам происходит эксплуатация жилого фонда, и кто осуществляет техобслуживание домов?

Многоквартирные дома являются сложными инженерными сооружениями, состоящими из жилых квартир, общих помещений и инфраструктуры, обеспечивающей жильцов коммунальными услугами. Для нормального функционирования дома необходимо проводить работы по ремонту и обслуживанию помещений и коммуникаций, порядок проведения таких работ регламентирован Правительством РФ.

Действующие правила эксплуатации жилого фонда

Под эксплуатацией многоквартирных домов понимается использование общих и специальных помещений, а также расположенного в таких помещениях оборудования и коммуникаций для обеспечения комфортного проживания собственников и нанимателей и их обеспечения коммунальными ресурсами – горячей и холодной водой, электричеством и т.д.

Нормы эксплуатации жилых зданий регулируются следующими документами:

Правила, приведенные в Постановлении № 170, описывают следующие аспекты эксплуатации многоквартирных домов:

• порядок техобслуживания и текущего ремонта коммуникаций и общих помещений;
• периодичность и сроки проведения работ;
• особенности техобслуживания дома в зависимости от вида участка земли, на котором расположен дом, и состава почвы придомовой территории;
• порядок регистрации заявлений от жильцов на ремонт;
• способы устранения неисправностей отопительных печей;
• перечень обязательных работ по текущему ремонту в зависимости от вида обслуживаемого имущества.

Порядок стандартного техобслуживания дома предполагает проведение плановых осмотров с периодичностью, определенной Постановлением № 170, региональным законодательством и уставом обслуживающей организации (УК или ТСЖ).

Во время плановых осмотров производится немедленный ремонт мелких неисправностей и составляется список планируемых ремонтных работ, требующих предварительной подготовки.

В разделе 6 Постановления № 170 описаны правила эксплуатации и ремонта зданий, расположенных в районах:

• просадочных почв;
• засоленных почв;
• территорий проведения горных взрывных работ;
• сейсмоактивных территорий;
• вечной мерзлоты.

При эксплуатации зданий, расположенных в районе просадочных почв, следует проводить постоянное наблюдение за водопроводной системой во избежание протечек, особенно в подвальных помещениях. Также необходимо ведение учета аварийных ситуаций и послеаварийных техосмотров креплений фундамента.

В районах засоленных почв нужно проверять защиту металлических креплений подвалов от коррозии, периодически обновляя слой краски. В районах с высокой сейсмической активностью важно своевременно проводить инженерный анализ последствий подземных толчков для оценки безопасности дальнейшей эксплуатации жилого здания.

Если многоквартирный дом расположен в вечной мерзлоте, при его эксплуатации нужно следить за температурным режимом мерзлоты вблизи фундамента, не допуская ее подтопления паводковыми водами.

Периодичность проведения работ

Частота плановых осмотров здания приведена в Приложении № 1 к Постановлению № 170 и составляет следующие периоды:

• осмотр печей и вентиляционных шахт – 1 раз в год;
• проверка газоходов от нагревательных колонок горячего водоснабжения – 1 раз в год;
• осмотр поливочных устройств и водоотводов с крыш домов – 1 раз в год;
• осмотр и ремонт отопительной системы – 2 раза в год;
• осмотр мусоропроводов, а также систем горячего и холодного водоснабжения – по мере необходимости.

Договор на ремонт и обслуживание заключается между управляющими организациями или жилищными товариществами, с одной стороны, и специальными инженерными службами с другой. Частота осмотра по условиям договора должна соответствовать принятым в регионе техническим регламентам обслуживания зданий с учетом типа почвы и климатическими особенностями территории.

Помимо плановых осмотров, обслуживающая дом организация должна минимум два раз в год подготавливать дом к сезонной эксплуатации – весной проводится подготовка к таянию снега и паводкам, осенью расконсервируется и тестируется отопительная система.

Общее собрание членов ТСЖ вправе закрепить в уставе периодичность уборки общих помещений и придомовой территории, а также частоту осмотра лифтов и мусоропроводов.

Если дом оборудован газовыми плитами, то жилтоварищество обязано заключать договор с городской газовой службой на профилактический осмотр газового оборудования дома и внутриквартирных индивидуальных вентилей не реже, чем один раз в год.

Ответственные организации

Ответственность за правильную эксплуатацию и техобслуживание многоквартирного дома несет организация, выбранная собственниками помещений дома для управления общим имуществом. Такой организацией может являться, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ:

• управляющая компания;
• жилищное товарищество;
• организация собственников без образования юридического лица (для зданий с числом квартир не более 30).

Важно учесть, что один жилой дом не может управляться несколькими организациями (п. 9 ст. 161 ЖК), но одна организация может проводить техобслуживание нескольких многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участках.

В целях обеспечения качественной эксплуатации и ремонта коммуникаций жилых домов выбранная обслуживающая организация привлекает сторонних специалистов, имеющих соответствующую лицензию, на основании контракта.

Контроль за выполнением обслуживающими организациями норм законодательства при эксплуатации жилищного фонда осуществляет муниципальный отдел жилищного надзора, осуществляющий периодические плановые проверки состояния дома и финансовой документации УК, а при наличии жалоб или заявлений от собственников возможна внеплановая инспекция или прокурорская проверка.

Эксплуатация многоквартирных домов призвана обеспечить безопасное проживание граждан и длительное сохранение жилых зданий и коммуникаций в пригодном для использования состоянии. Избежать преждевременного износа зданий и привлечения к ответственности можно путем тщательного планирования предстоящих ремонтных работ с учетом федеральных и местных нормативов и требований.

Источник

Каков срок службы здания, от чего зависит? Как определить период годности панельного и иного дома?

Для любого дома, возведенного из панелей или кирпичей, разработаны нормы, по которым можно судить о примерных сроках их использования. Почему примерных? Потому что время существования конструкции зависит от того, как оно эксплуатировалось, применялся ли капитальный ремонт и т.д.

Возможны и такие случаи, когда возведенный 2-3 года назад дом находится в плачевном состоянии, а панельное сооружение из 9 этажей еще находится в довольно неплохом состоянии.

Сколько составляет время эксплуатации строений по ГОСТу?

И, тем не менее, существует ГОСТ 277751-2014, согласно которому срок использования жилой конструкции составляет:

Объект	Время использования, года
Здания для использования в короткий период времени(строительная бытовка, летний павильон и т.д.)	10
Здания, применяемые в сильноагрессивной среде (трубопровод, газовая и химическая промышленность и т.д.)	До 25
Здания при обычных условиях использования (жилые и производственные здания)	До 50
Здания со специальным предназначением (спортивные, культурные сооружения и т.д)	Более 100

Нормативное

В технических нормах определены стандарты, согласно которым дома с разным предназначением должны простоять определенное количество времени. Этот момент закладывается в период создания проекта. А именно, выдвигаются определенные требования к строительным материалам.

Фактическая жизнь дома отличается от отведенных для него норм. Когда происходит конструирование и расчет нормативов, обязательно учитывается проведение капитального и текущего ремонта, реставрации.

Важно учитывать, что такие составляющие дома, как рамы, двери и т.д. имеют меньший срок службы, чем железобетонная конструкция.

Для общественных сооружений

№ п/п	Наименование зданий, их конструктивных элементов и отделки	Усредненные сроки службы в годах по группам зданий
		Особо капитальные	Капитальные	Со штучными каменными или блочными стенами	С облегченной каменной кладкой	С облегченной каменной кладкой и деревянными перекрытиями	Деревянные с рубленными стенами	Деревянные	Облегченные	Временные, облегченные
1	Общественные сооружения	175 лет	150 лет	125 лет	100 лет	80 лет	50 лет	25 лет	15 лет	10 лет

Для жилых многоквартирных домов по капитальности

№ группы здания	Характерные особенности	Время эксплуатации, года
1	Сооружение каменное, капитальное. На каменной или бетонной основе. Стены из кирпича или из блоков. С железобетонными перекрытиями.	150
2	Сооружение каменное, стандартное. На каменном фундаменте. Стены возведены из кирпича, блоков, панелей. С железобетонными или смешенного типа внутренними несущими. С каменными сводами.	125
3	Сооружение каменное, облегченное. На каменном или бетонном фундаменте. Стены из кирпича, шлакоблока, ракушечника. С железобетонными, деревянными внутренними несущими. С железобетонными, каменными сводами.	100
4	Сооружение деревянное, брусчатое, смешанного типа. На ленточном бутовом основании. С рубленными, брусчатыми, смешенного типа стенами. С деревянными внутренними несущими.	50
5	Сооружение сборно-щитовое, каркасное, глинобетнное, саманное, фахверковое. С фундаментом из деревянных стульев с бутовыми столбами. С каркасными и т.д. стенами. С деревянными перекрытиями.	30
6	Сооружение каркасно-камышитовое, облегченное.	15

Время эксплуатации жилых МКД различных типов построек

Жилые дома разрешается эксплуатировать от 50 до 150 лет в зависимости от типа сооружения.

Тип застройки	Время возведения, год	Срок эксплуатации согласно ГОСТа	Нормы по сносу, год
«Сталинки» довоенного времени	1930-40	120 лет	2050-70
«Сталинки» послевоенного времени	1945-55	150 лет	2095-2105
«Хрущевки»	1955-70	50 лет	2005-20
Кирпичные 5-этажные	1955-70	100 лет	2055-70
Дома из панелей и блоков в 5-16 этажей	1965-80	100 лет	2055-80
Дома, возведенные в поздний и постсоветский период из кирпича	1980-98	До 150 лет	2105-150
Современные сооружения из панелей	1980 – по с.д.	До 120 лет	2070-2105

Панельные дома

• Хрущевки. Их срок годности самый короткий. Эти дома рассчитаны не более, чем на 50 летнюю эксплуатацию.
• Блочные. Их срок также не более 50 лет, если применялось правильное обслуживание и своевременная реставрация его составляющих.
• Современные панельные МКД. Могут простоять и 120 лет. Но у них не наблюдается сильных отличий от основных параметров своих предшественников.

Кирпичные, монолитные хрущевки

Однако, сегодня большая часть таких построек должна подлежать сносу уже через 40 лет.

От чего зависит этот период?

Реальный срок эксплуатации зданий и сооружений зависит от качества строительных материалов, регулярности проводимых ремонтов. Особое внимание следует уделять способам эксплуатации. При опасных ремонтных работах может обрушиться весь дом.

Отдельно взятый дом должен подвергаться профилактическим ремонтам. Для этого существуют специальные комиссии, определяющие степень износа.

Кроме того, на прочность и долговечность жилого дома влияет качество строительных материалов. Помимо физического состояния дом имеет и моральное устаревание. Старая постройка может еще долго оставаться качественным, но не вписываться в новые требования по благоустройству.

Этот момент сильно коснулся хрущевок. Формально они пригодны для проживания, но имеют не привлекательный вид с неудобной планировкой квартир. При возведении новостроек учитывается и этот аспект. Поэтому они еще долго не состарятся.

Как определить период годности?

Когда время использования здания заканчивается, оно должно быть оценено в зависимости от степени износа:

1. Хорошее состояние – износ до 10%.
2. Вполне удовлетворительное – до 20%.
3. Удовлетворительное – до 30%.
4. Ниже удовлетворительного – 40%.
5. Неудовлетворительное – до 60%.
6. Непригодное для проживания – более 75%.

Оценка проводится несколькими способами:

1. Оцениваются затраты на ремонт. Существует ли экономическая выгода.
2. Смотрят на срок службы и время, когда здание было построено.
3. Оценка внешнего вида.
4. Проверка экспертом на основании документации.
5. Определения коэффициента коррекции через физический износ дома.

Дом осматривается в несколько этапов:

1. Исследуется весь жилой дом.
2. Отдельные участки.
3. Проверяется надежность конструкции, например, после стихийного бедствия.
4. Затем составляется акт, где прописывается процент износа, а также рекомендации. Подлежит ли здание ремонту или его следует снести.

Окончательное решение о проведении ремонтных работ или сносе принимает орган самоуправления.

На сегодняшний день панельные новостройки составляют лишь 5% от общего жилого фонда. В основном упор делается на монолитные сооружения с высокой прочностью. Поэтому срок их эксплуатации продлевается до 120-140 лет.

Источник