Не каждый может позволить себе приобрести квартиру или построить дом самостоятельно — это проблема, которую уже давно пытаются решить в мире. Наиболее успешно с этим справляются европейские страны — в них социальное жилье составляет около 30 процентов от всего жилого фонда. Решать жилищный вопрос часто приглашают талантливых и именитых архитекторов — ведь соцжилью вовсе необязательно выглядеть безлико и однообразно на фоне более респектабельных домов.
Конечно, чаще встречается совершенно другой подход — тиражирование типового жилья, совершенно не обращая внимание на необходимость его эстетической привлекательности. Но мы не будем тратить ваше время на плохие примеры, а рассмотрим интересные, на наш взгляд, проекты доступного жилья мира.
Habitat-67. Монреаль, Канада
Один из самых узнаваемых жилых комплексов мира спроектировал архитектор Моше Сафди в 1966-1967 годах к монреальской «Экспо-67». Дипломная работа талантливого начинающего архитектора уже не одно десятилетие является примером брутализма (причем сам автор считает Habitat, скорее, антибруталистской постройкой).
Несмотря на кажущиеся хаотичность и нагромождение жилых ячеек, все 354 монолитных железобетонных модуля скомпонованы в продуманных вариациях. Название Habitat («Среда обитания») передает уникальность проекта. Каждый модуль — это и квартира, и автономное жилье с собственным садом. Еще больше про уникальный комплекс вы можете прочитать здесь.
Mieres Social Housing. Мерьес, Испания
Авторы: Zigzag Arquitectura
Этот современный жилой дом занимает целый квартал в живописной долине среди гор в Испании. Максимальное использование данного участка было одной из первостепенных задач для проектировщиков. И, заметим, справились они прекрасно — проект получился одновременно и сельским, и урбанистическим.
Комплекс расположился по красной линии квартала, имеет форму каре и уютный внутренний двор. У корпусов — 7 различных высот и общий подземный этаж, в котором разместились кладовые и автомобильная стоянка. Квартиры имеют двойную ориентацию, а это значит, что помимо разнообразия видов из окна, в них обеспечено сквозное проветривание. В отделке наружного фасада использован металл, а внутренний фасад — деревянный навесной с раздвижными ставнями.
Dortheavej Residence. Копенгаген, Дания
Авторы: Bjarke Ingels, архитектор Jan Gehl
Жилой комплекс состоит из сборных модулей, уложенных друг на друга. BIG спроектировал пятиэтажное здание для датской некоммерческой жилищной ассоциации Lejerbo. Главный архитектор бюро Ян Гель представил 66 новых квартир для малоимущих жителей площадью от 60 до 115 квадратных метров. В каждом блоке потолки высотой 3,5 метра, окна в полный рост и балконы, выходящие на южную сторону.
Здание имеет «извилистую» форму и напоминает шахматную доску. Интересная клетчатая структура Dortheavej основана на особой сборке. Южный фасад максимально остеклен от пола до потолка, а северный, наоборот, имеет существенно меньше стекла и ровную поверхность, без балконов. Чередование балконов с южной, солнечной, стороны добавляет глубины фасаду, а квартирам — дополнительное пространство. Изгиб здания создал естественные входные группы, в основе которых три больших прохода, каждый размером в один модуль и ведущий в большой уединенный сад.
Резиденция Dortheavej расположена на северо-западе Копенгагена, в районе с большим количеством промышленных зданий 1930-50-х годов. Чтобы вписаться в строгую архитектуру, BIG использовали простые материалы и палитру — светлое дерево и бетон. Архитектурное решение резиденции и политика строительства в рамках строжайшего бюджета были высоко оценены профессиональным сообществом. За этот жилой комплекс бюро получило премию Lille Arne — она присуждается датской Ассоциацией архитекторов за выдающиеся жилищные проекты.
Izola Social Housing. Изола, Словения
Авторы: OFIS arhitekti
Этот жилой комплекс — отличный пример того, как ограниченность бюджета, определенные требования к планировке и другие сдерживающие факторы послужили основой для рождения оригинального творческого решения при проектировании социального жилья.
Два жилых корпуса с необычными фасадами, похожими на пчелиные соты, соединили в себе эстетичность и функциональность — квартиры здесь раскупили моментально. А узнать, в чем же секрет такой популярности можно здесь.
Микроквартиры OPod Tube в бетонных трубах. Гонконг
Авторы: James Law Cybertecture
Гонконг в настоящее время сталкивается с серьезным жилищным кризисом из-за роста населения, высокого спроса на жилье, стремительного повышения цен на недвижимость и земли, ограниченной географией острова.
Гонконгская студия James Law Cybertecture разработала прототип недорогих микродомов в бетонных трубах, которые могут размещаться в промежутках между городскими зданиями. Проект, получивший название OPod Tube, представляет собой водопроводные трубы шириной 2,5 метра, преобразованные в дома площадью 9,29 квадратных метра, с дверями, которые можно открывать с помощью смартфонов.
Глава студии Джеймс Лоу предполагает, что эти трубчатые структуры будут укладываться друг на друга и превращаться в доступное стартовое жилье для молодых людей в центре города по всему Гонконгу. Проект OPod в настоящее время все еще концепция, но архитектор построил прототип, чтобы показать, как типичный дом может выглядеть. Внутри изогнутых бетонных стен — все необходимое для жизни. Полностью застекленная передняя панель служит одновременно и дверью, и окном. Дополнительное освещение обеспечивают световые полосы под полками и выдвижная лампа. Проект, конечно, не решит проблему жилищного кризиса, но данное предложение может обеспечить временное пристанище для жителей, ищущих что-то доступное в краткосрочной перспективе.
Жилой комплекс La Valentina Station. Сакраменто, США
Авторы: бюро David Baker + Partners
Комплекс состоит из 63 квартир и предназначен для малообеспеченных жителей города. Под его постройку правительством был выделен пустырь рядом с линией скоростного трамвая, буквально пару десятков лет назад являвшийся центром криминальной активности. Проект по умолчанию улучшил ситуацию в районе, в том числе экологическую: токсичная почва пустыря перед строительством была полностью очищена. На крыше установлены солнечные батареи, обеспечивающие электричеством общественные зоны, а при строительстве дома использованы экологичные материалы. Со стороны фасада, обращенного к станции скоростного трамвая, появились коммерческие пространства и кафе. В здании предусмотрены охраняемая крытая и открытая парковки. Комплекс помог превратить неблагополучный район в привлекательное место для жизни и популярный пересадочный узел.
Unit`e d’Habitation. Марсель, Франция.
Продолжим наш топ еще одним очень известным зданием авторства великого Ле Корбюзье — Unit`e d’Habitation, занесенным в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Марсельский жилой комплекс является первым из экспериментальных разработок архитектора, созданных по всей Европе.
Огромные разрушения, которые принесла Вторая мировая война, вызвали острую потребность в жилье и правительство поручило Ле Корбюзье «продемонстрировать новое искусство строительства для преобразования жилья».
Архитектор, чьи авангардные проекты интерпретировали дом как» машину для жизни», с энтузиазмом принял вызов. Здание, которое он задумал, должно было представлять собой «вертикальный город», охватывающий все человеческие потребности.
В портфолио архитектора имелось уже немало разработанных других крупномасштабных жилищных схем, принципы которых он применил в марсельском проекте, а в качестве строительного материала Корбюзье использовал бетон. В результате, данный проект воплотил в себе все идеи архитектора о дизайне и стал примером новой типологии жилья. На основе данного «шаблона» было построено жилье в Нант-Резе, Берлине, Брие и Фирмини.
Les Choux de Creteil. Париж, Франция
Автор: Жерар Грандваль.
В своем проекте Les Choux de Creteil французский архитектор Жерар Грандваль решил уйти от однообразных и скучных форм и нарочитой функциональности муниципального жилья, представив Парижу футуристический жилой массив, смелый, неоднозначный и явно опередивший свое время. Особенностью этих необычных домов являются оригинальные балконы-лепестки, расположенные по фасадам в шахматном порядке. Как восприняла эти уникальные экспериментальные здания общественность — можно прочитать здесь.
VM Houses. Копенгаген, Дания
Архбюро BIG, JDS и Plot
Копенгаген может похвастаться еще одним оригинальным проектом доступного жилья — комплексом VM Houses, спроектированным архитекторами бюро BIG, JDS и Plot. Название комплекса навеяно его планировкой — два корпуса в плане похожи на латинские буквы V и M. Главная особенность домов — треугольные балконы на южном фасаде корпуса V. Благодаря этим балконам, издалека может показаться, что комплекс похож на ощетинившегося дикобраза. Вообще, интересная конфигурация позволила создать большое разнообразие планировочных решений квартир и обеспечить комнаты большим количеством естественного освещения. Много интересного про этот необычный жилой комплекс можно прочитать здесь.
Drivelines Studio — жилой комплекс из 140 морских контейнеров. Йоханнесбург, Южная Африка
Необычное модульное жилое здание появилось в Йоханнесбурге, чтобы оживить район Мабоненг. Студия LOT-EK, следуя тренду современной архитектуры, предложила проект быстросборных домов из грузовых контейнеров. Многофункциональный комплекс Drivelines Studio состоит из 140 контейнеров для транспортировки, приспособленных для жилья и коммерческих нужд. Контейнеры расположились на существовавшей треугольной площадке одноэтажного здания автомастерской. На семи уровнях разместились квартиры-студии со свободной планировкой, оборудованные террасами, а во внутреннем дворе расположились бассейн и сад. Для удобства жителей в Drivelines Studio тщательно продумана навигация. Многочисленные переходы, лестницы и лифты делают передвижение по комплексу довольно удобным.
Источник
Современное социальное жилье проекты
Первоочередной потребностью для каждой семьи является наличие собственного жилья, без удовлетворения этого требования человека невозможно говорить ни о каких иных социальных приоритетах общества. Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилье. От выбора подходов и методов решения социально-политической проблемы доступного и комфортного жилья для населения зависят не только общий масштаб и темпы жилищного строительства, но и реальное благосостояние граждан, и, конечно, их физическое и моральное самочувствие, мотивация поведения и политические оценки [4]. Многие ученые, поддерживающие классическую экономическую теорию, считают, что именно государственное регулирование рынка жилья методами кредитно-денежной политики и приводит со временем к стагнации рынка. По мнению этих экономистов, следует придерживаться принципа минимального участия государства в механизмах рынка. Представители же кейнсианской научной школы, напротив, утверждают, что необходимо максимальное государственное регулирование не только социального жилья для нуждающихся граждан, но и полагают, что именно рынок недвижимости является лучшим объектом государственного вмешательства методами денежной кредитной политики. По нашему мнению, социальное жилье предполагает значительное участие государства и местных органов власти в его создании и управлении. Однако, чем раньше предприниматели России осознают свою ответственность за решение социальных задач и чем раньше общество сформирует свое отношение к жилью как к объективно платному благу, тем скорее и эффективнее будет решена в стране проблема нехватки социального жилья. Вмешательство государства и его участие в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низкодоходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, а в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем [9].
Объем жилищного фонда России в настоящее время составляет 3,5 млрд кв. м. или 62,9 млн жилых единиц. Высокая доля жилья в собственности населения в структуре жилищного фонда связана с бесплатной приватизацией, которая продолжается уже 25 лет. В большинстве развитых европейских стран доля жилья в собственности населения составляет не более 60 %-70 %, что связано с наличием в этих странах развитого рынка арендного жилья. Доля устаревшего жилья (до 1970 г. постройки), требующего реновации, в России составляет около 35 %. При текущих объемах строительства жилья замещение устаревшего жилья займет не менее 15 лет. В 2014-2015 гг. достигнут рекордный уровень жилищного строительства за всю историю страны: введено 84 и свыше 85 млн кв. м. жилья в год соответственно [6].
Основными источниками финансирования строительства являются средства населения (60 % проектов профинансировано за счет продажи жилья на стадии строительства) и кредиты банков (применяется в 40 % проектов). Прирост объемов ввода в 2011-2015 гг. на 60 % обеспечен ростом ипотечного кредитования. Доля ипотечных кредитов населения в новостройках составляет не менее 40 %, а по объектам эконом-класса – до 90 %.
Сегодня в очереди на получение жилья стоят примерно 10 % граждан России, но время их ожидания зачастую может превышать 20 лет. Более 50 % жителей страны не могут позволить себе купить жилье или взять ипотеку из-за низких доходов [5]. Порядка 60 % населения испытывают трудности при приобретении или улучшении жилищных условий в настоящее время. Теоретически рынок ведет к равновесию спроса и предложения путем сложного механизма при условии наличия конкуренции и достаточной информации для принятия рационального решения. Однако, на практике предпосылки свободного рынка в жилищной сфере имеют ограниченное применение. В результате часть населения не может играть по законам рынка [7]. Согласно данным Федеральной службы статистики, на конец 2015 г. в Российской Федерации 138 тысяч семей, всего 5 % от состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждан, улучшили свои жилищные условия.
Большинство российских исследователей придерживаются мнения о том, что арендный рынок должен удовлетворять потребности домохозяйств с доходами, недостаточными для покупки жилья [1]. В настоящее время большая роль в финансировании жилищного строительства отводится региональным органам власти. На них возложены функции по разработке и реализации инвестиционных программ обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями.
В 2010 г. Фондом содействия развитию жилищного строительства было проведено исследование на предмет интереса россиян к арендному жилью. Выяснилось, что более 80 % семей предпочитают снимать жилье у государственной или муниципальной компании, однако не имеют такой возможности ввиду отсутствия предложения. Подавляющее большинство привлекает средне- и долгосрочная аренда квартир на сроки от года до пяти и более десяти лет [3]. Доля договоров до года не превышает 5 % от общего числа, а 66 % семей хотели бы арендовать одно- или двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме. Однако на сегодняшний день аренда составляет в России всего 5 % от жилищного фонда, тогда как в США этот показатель доходит до 35 %, в среднем по Европе – до 60 %. Увеличение рынка арендного жилья может положительно сказаться на решении доступности жилья, а также обеспечит увеличение налоговых поступлений в бюджет [2].
Власти Российской Федерации понимают важность создания фонда социального арендного жилья. Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были добавлены новые разделы в Жилищный кодекс, посвященные жилым помещениям, предоставляемым по договорам найма социального использования и наемным домам [10]. В данных разделах определены все ключевые моменты предоставления помещений жилищного фонда социального использования, установлено новое понятие наемного дома как здания, все помещения в котором принадлежат одному лицу и предоставляются по договорам найма для проживания граждан. Однако пока данные изменения проведены лишь законодательно, а наемные дома планируют построить единицы регионов страны в качестве пилотных проектов.
Результаты исследования и их обсуждение
Несмотря на то, что закон о наемных домах появился сравнительно недавно, в регионах России уже начали строить арендное жилье для коммерческого и социального найма. Арендные дома строили как сами частные инвесторы, так и муниципальные органы власти [8]. К возведению наемного жилья привлекались ипотечные кредиты, были проведены попытки аккумуляции инвестиционных ресурсов с помощью создания закрытых паевых инвестиционных фондов. Авторами было проведено исследование существующих и предлагаемых механизмов реализации инвестиционных программ и проектов строительства арендного жилья, которое позволяет сделать вывод о том, что главной проблемой существующих в российских регионах схем решения жилищного вопроса путем строительства арендного жилья являются ограниченные возможности государственных органов власти и созданных с их помощью институтов. По нашему мнению, наемные дома могут стать толчком для развития арендного фонда социального жилья, но, чтобы их строительство было запущено системно, требуется доскональная разработка инвестиционных программ и механизмов их реализации в сфере строительства социального жилья. К основным же факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, на наш взгляд, относятся:
– низкая рентабельность инвестиций, высокие затраты на строительство и небольшие ежемесячными поступлениями за счет арендных платежей;
– долгий срок окупаемости инвестиций в арендное жилье ввиду высокой стоимости земельных участков, необходимости устройства инженерной инфраструктуры и самого объекта жилищного строительства при традиционных технологиях проектирования, строительства и неподъемной стоимости заемных средств;
– отсутствие общедоступной информации как о реальных возможностях инвесторов для строительства арендного жилья, так и о возможностях для граждан.
Как представляется, игнорирование как социального, так и коммерческого арендного жилья является колоссальным просчетом не только с общественной, но и с экономической точки зрения такой регион, как Санкт-Петербург, в котором решение проблемы социально-доступного жилья, автоматически привлечет больше рабочих кадров, а, следовательно – станет более инвестиционно привлекательным регионом для российских и иностранных инвесторов.
На наш взгляд, одним из эффективных механизмов реализации инвестиционных программ в сфере социального жилищного строительства может быть механизм, функционирующий на основе аккумулирования ресурсов путем создания некоммерческих организаций, участниками и вкладчиками которых могут быть как некоммерческие организации, так и частные инвесторы, который будет действовать следующим образом:
– Социально ответственные представители некоммерческих организаций создают и регистрируют некоммерческое партнерство.
– Государством предоставляются налоговые льготы, допустимые финансовые вложения и другие виды поощрения благотворительности частного бизнеса.
– Частные инвесторы, муниципалитеты и некоммерческие организации вкладывают средства в создание фонда некоммерческого партнерства, таким образом аккумулируются ресурсы государства, частного бизнеса и некоммерческих организаций.
– Муниципалитетом предоставляется площадка для строительства объекта, подключенная к коммуникациям.
– Застройщик с ценой эконом-класса строит наемные дома.
– Некоммерческое партнерство выбирает управляющую компанию (вкладчика партнерства) для доверительного управления построенными домами.
– Контроль состояния дома и жителей социальных квартир осуществляется управляющей компанией.
Ответственность за текущий и капитальный ремонт, а также эксплуатацию здания несет управляющая компании, его финансирование предусмотрено выбранной арендной ставкой кроме случаев порчи имущества или здания арендаторами.
Предложенный механизм основан на стимулировании застройщиков, частных инвесторов и некоммерческих организаций в создании арендного жилого фонда. Компании получают отсрочку по платежу в бюджет, уменьшается их кредитная нагрузка на будущие объекты строительства. То есть государственные средства поступают на строительство дома постепенно и подобное кредитование выгодно и застройщикам, и региональным органам власти, которые решают, таким образом, острую проблему строительства социального арендного жилья.
