Современное управление многоквартирным домом

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Общая информация о содержании имущества МКД

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

• правила выбора формы организации работ;
• общие требования к этой деятельности;
• порядок заключения договоров;
• правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

• постановление Правительства № 354 от 06.05.11 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
• постановление Правительства № 491 от 13.08.06 , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
• постановление Правительства № 416 от 15.05.13 , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2021 году;
• постановление Правительства № 290 от 03.04.12 , устанавливающее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

• за содержание/ремонт общего имущества;
• за готовность систем инженерных коммуникаций;
• за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

• за содержание и ремонт имущества;
• за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
• за работоспособность инженерных систем;
• за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

• обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
• собирать средства за предоставление услуг;
• перечислять полученные средства поставщику;
• вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

• конструктивные особенности МКД;
• потребности жильцов;
• их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

• обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
• содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
• сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Лицензирование деятельности УК

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2021 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

• регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
• отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
• размещение в свободном доступе ( ГИС ЖКХ ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
• наличие у руководителя квалификационного аттестата;
• отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Заключение

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

3 thoughts on “Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД”

Конечно же, когда жильцы сами управляют домом, это выгоднее, но обычно проблема в том, что большинство хочет, чтобы всё было и функционировало, а делать для этого ничего не приходилось. Квитанции оплатили, и на том спасибо. Потому и греют руки на наших денежках всякие председатели ТСЖ и УК. Платим за собственную лень.

Товарищество собственников – самый грамотный вариант. Не нужно содержать раздутый штат управляющей компании, который занят неведомо чем и где. Средства жильцов тратятся на конкретный дом и все расходы налицо.

Здесь пожалуй все зависит от жильцов, разные люди встречаются, бывает что сложно договорится и прийти к общему соглашению, но наверное действительно неплохо, когда жильцы сами принимают активное участие во всем и не надеются на сторонние компании.

Источник

Современное управление многоквартирным домом: проблемы, перспективы, инновации

Несмотря на то, что жилищный кодекс РФ не определяет понятия управление многоквартирным жилым домом, попробуем дать определение самостоятельно, выделив признаки данного явления.

Признаки управления многоквартирным домом:

— Деятельность. Управление — это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса.

— Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. В целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. На основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

— Субъект. Субъект управления — лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

— Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

— Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления.

Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Сегодня ЖКХ представляет собой технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и новых технологий с тем, чтобы обслуживающие структуры «не только нагружали жителей объемами услуг, но и сокращали стоимость этих услуг».

Попробуем определить проблемы в управлении многоквартирном домом. В условиях совершенствования отрасли народного хозяйства (реформа ЖКХ) важнейшим критерием оценки работы ЖКХ является клиентоориентированность. Что есть клиентоориентированность — в первую очередь, это характеристика самого бизнеса. Она отражает место интересов клиента в системе приоритетов руководства и собственников. Согласитесь, сложно назвать клиентоориентированным компанию, которая стремится выжать деньги из клиента за каждую мелочь.

И как же двигаться УК многоквартирными домами и ЖКХ в целом к ориентации на клиентов? Если мы хотим работать профессионально и качественно, то менеджмент (управление) многоквартирным домом должно быть «умным». Необходимо сломать стереотип «совдепа» в управлении. То есть, в нашем управлении сейчас фигурирует 2 типа управленцев многоквартирными домами:

— руководители, которые вышли из советских руководящих структур (партии, комсомола);

— руководители, основной целью которых является быстрое получение прибыли.

Соответственно, для клиентоориентированного качественного управления многоквартирным домом ни один тип руководства нам не подходит. Нам нужны руководители «нового поколения», которые будут обладать достаточным уровнем знаний, образованием и стремлением на практике применить их в области управления, считая главным в своей работе человеческие отношения. И это совсем не значит, что нужно менять руководителя 1 или 2 типа на руководителя «нового поколения» — это говорит о том, что совершенствование управлением многоквартирным домом должно быть в «умах» управленцев, что приведет к дальнейшему проффесиональному преобразованию управления в отрасли.

Не секрет, что обслуживание потребителей — одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ. Многие на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина нашего негодования не в том, что они действительно увеличились, а в том, что при росте тарифов мы не наблюдаем улучшения качества обслуживания потребителей услуг. Ведь если компенсировать рост тарифов хотя бы улучшением обслуживания и ориентацией на потребителя, то лояльность потребителя увеличится. В свою очередь в формировании общественного мнения будет присутствовать понимание: увеличили тарифы — улучшили качество обслуживания. Качество услуг можно улучшить за счет прозрачности учета и оперативной реакции на обращения потребителей, а для этого необходимо внедрять в отрасли современное программное обеспечение, идти в ногу со временем, посредством автоматизации бизнес-процессов, созданием единой информационной системы (ЕИС).

В условиях сложной коммерческой деятельности предприятий и организаций ЖКХ учет, контроль бизнес-процессов и объединение данных в ЕИС на предприятиях отрасли ЖКХ, приобрел особое значение. Автоматизировать управление многоквартирным домом можно посредством внедрения системы «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8», которая предназначена для использования в ТСЖ, ЖСК, ДЕЗах, ЖЭУК, управляющих и в других подобных организациях ЖКХ, которые ведут как расчет квартплаты и прочих коммунальных услуг, так и паспортный учет.

Для управления многоквартирным домом система «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8» представляет эффективный инструмент помогающий в принятии управленческих решений с помощью специализированных и универсальных отчетов, обеспечивающих прозрачность учетного процесса, снижение трудоемкости за счет автоматизации основных операций.

Программа подойдет как для небольшого ТСЖ, так и для крупной управляющей компании или расчетного центра. Функциональные возможности системы «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8» обеспечивают решение следующих задач:

— учет владельцев имущества;

— полноценный учет жилого и нежилого фонда;

— работа с лицевыми счетами;

— расчеты и начисления;

— взаимодействие с поставщиками услуг;

— составление сметы затрат, закрытие затратных счетов в соответствии со сметой и контроль ее исполнения;

— учет голосований и результатов голосований;

— формирование различных отчетов (финансово-лицевой счет; справка в ГЦЖС; оборотно-сальдовая ведомость и т.д.);

— бухгалтерский и налоговый учет ведется за счет интеграции с программой «1С: Бухгалтерия 8» возможен стандартный бухгалтерский и налоговый учет без необходимости совершать обмен и выгрузки между модулями учета квартплаты и бухгалтерии;

— подомовой учет затрат;

Резюмируя вышесказанное, отметим, что управляющий инструмент «1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК 8» является неотъемлемым условием обеспечения прозрачности бизнес-процессов в управлении многоквартирным домом, что в свою очередь повышает эффективность деятельности управляющих компаний.

Качественное управление посредством ЕИС нам дает:

— сокращение роста тарифов;

— возможность оперативно реагировать на обращения граждан;

— дополнительные средства на обустройство придомовых территорий и мест общественного пользования;

— прозрачность бизнес-процессов (например, прозрачность накоплений на капитальный ремонт) и т.д.

Таким образом, посредством современного программного обеспечения и клиентоориентированности отрасли ЖКХ потребители услуг получают качественное обслуживание.

Релиз опубликован: 2010-04-02

Источник